Abusi edilizi, come riconoscerli e sanarli

Acquistare o vendere una casa che presenta irregolarità edilizie può comportare gravi rischi legali e finanziari. In questa guida approfondiremo cosa sono gli abusi edilizi, come identificarli e quali sono le soluzioni per regolarizzarli, con un’attenzione specifica a chi vuole comprare o vendere un immobile.

1. Cosa sono gli abusi edilizi?

Gli abusi edilizi si verificano quando un immobile è costruito, modificato o utilizzato in modo non conforme alle normative urbanistiche e edilizie vigenti. Si tratta di situazioni in cui i lavori eseguiti non rispettano i permessi rilasciati, oppure sono stati effettuati senza richiedere le necessarie autorizzazioni.

Tipologie di abusi edilizi

• Abusi totali: L'immobile è stato costruito senza alcun permesso o su un terreno non edificabile.
• Abusi parziali: Modifiche interne o esterne all'immobile che non rispettano i permessi iniziali (ad esempio, ampliamenti, verande chiuse, o modifiche di finestre).
• Cambio di destinazione d’uso: L'uso dell'immobile è stato modificato (esempio: da abitazione a ufficio) senza ottenere le necessarie autorizzazioni.
• Difformità di piccola entità: Differenze minori rispetto ai progetti approvati, come variazioni nella distribuzione interna.

Conseguenze degli abusi

Un immobile con abusi edilizi può essere soggetto a:

• Sanzioni amministrative: Pagamento di multe proporzionali alla gravità dell’abuso.
• Ordini di demolizione: Per abusi non sanabili.
• Problemi di trasferibilità: Non è possibile vendere o acquistare l'immobile senza regolarizzarlo.

2. Come identificare gli abusi edilizi

Per chi desidera comprare o vendere casa, è essenziale verificare la regolarità edilizia dell’immobile. Ecco come fare:

a) Controllo della conformità urbanistica

Verifica che l'immobile corrisponda al progetto depositato presso il Comune. Gli elementi da controllare includono:

• Dimensioni e posizione dell’edificio.
• Distribuzione interna degli ambienti.
• Modifiche esterne, come verande o tettoie.

b) Visura e planimetria catastale

La planimetria catastale deve corrispondere allo stato attuale dell’immobile. Eventuali difformità possono indicare la presenza di abusi.

c) Accesso agli atti

Richiedi al Comune il progetto edilizio originale e i relativi permessi. Verifica che tutte le modifiche siano state autorizzate.

d) Consulenza tecnica

Un tecnico qualificato (geometra, architetto o ingegnere) può effettuare un sopralluogo e confrontare lo stato di fatto con i documenti ufficiali per individuare eventuali irregolarità.

3. Comprare o vendere una casa con abusi edilizi

a) È possibile vendere un immobile con abusi?

Sì, ma solo in determinati casi:

• Gli abusi devono essere sanabili.
• La vendita deve essere accompagnata da un'informativa chiara sull’esistenza degli abusi.
• L’acquirente deve essere consapevole e accettare di regolarizzare l’immobile.

b) Rischi per l’acquirente

Acquistare un immobile con abusi edilizi senza regolarizzarli può comportare:

• Impossibilità di ottenere mutui o finanziamenti.
• Obbligo di sanare l’immobile o demolire le parti abusive.
• Perdita di valore dell’immobile.

c) Cosa fare prima di vendere

• Verifica lo stato urbanistico e catastale.
• Regolarizza gli abusi prima della vendita, se possibile.
• Comunica eventuali abusi all’acquirente.

4. Come sanare l’abuso edilizio

Sanare un abuso edilizio significa regolarizzare l’immobile, ottenendo le autorizzazioni mancanti e pagando eventuali sanzioni. Ecco i principali passaggi:

a) Verifica della sanabilità

Non tutti gli abusi edilizi possono essere sanati. Un abuso è sanabile se:

• È conforme alle normative urbanistiche ed edilizie vigenti.
• Non viola norme di sicurezza, vincoli paesaggistici o ambientali.

b) Presentazione della CILA o SCIA in sanatoria

• CILA in Sanatoria: Utilizzata per abusi minori, come modifiche interne o piccoli ampliamenti.
• SCIA in Sanatoria: Necessaria per abusi più rilevanti, come ampliamenti significativi o cambio di destinazione d’uso.

Entrambe richiedono un tecnico abilitato che certifichi lo stato dell’immobile e il pagamento delle sanzioni (generalmente a partire da 1.000 euro).

c) Condono edilizio

Il condono edilizio è una misura straordinaria che consente di regolarizzare abusi edilizi effettuati entro una certa data, pagando una somma proporzionale al valore dell’abuso. Tuttavia, non esistono condoni attivi in Italia al momento.

d) Oneri da pagare

Sanare un abuso edilizio comporta il pagamento di:

• Sanzioni amministrative.
• Oneri di urbanizzazione, se l’abuso ha comportato un utilizzo maggiore delle infrastrutture pubbliche.

5. E se gli abusi non sono sanabili?

Se l’abuso non è sanabile, è necessario ripristinare lo stato originario dell’immobile, rimuovendo le modifiche abusive. Questo processo può prevedere la demolizione delle parti abusive, ad esempio, tettoie, verande o ampliamenti non autorizzati, oppure il ripristino della destinazione d’uso originale.

Il ripristino deve essere eseguito entro i termini indicati dalle autorità comunali per evitare ulteriori sanzioni.

In generale, rivolgersi a un notaio di fiducia in fase di compravendita mette al riparo dai rischi dell’abuso edilizio da sanare, visto il ruolo di garanzia della figura del notaio.