Come vanno suddivise le spese tra proprietario e affittuario

Avete appena concluso una compravendita immobiliare, e ora siete pronti a mettere a frutto il vostro investimento affittando l’immobile appena acquisito?

Congratulazioni per questo traguardo! Affittare una casa è un modo strategico per generare reddito, ma è importante essere ben informati sui costi e sugli obblighi legati alla gestione di un immobile dato in locazione.

È quindi fondamentale capire la corretta suddivisione delle spese, che permette di evitare incomprensioni future.

La ripartizione delle spese tra proprietario e affittuario

Vediamo insieme come gestire la ripartizione delle spese tra proprietario e inquilino, in base alle normative vigenti e agli usi comuni, per una gestione dell’immobile senza intoppi.

Le spese ordinarie sono quelle spese legate alla gestione quotidiana dell’immobile e alle manutenzioni necessarie per il corretto uso degli impianti e delle strutture. Questi costi sono solitamente a carico dell’inquilino, poiché legati all’uso che egli fa dell’immobile. Tra le principali spese ordinarie a carico dell’inquilino, troviamo:

L’inquilino è poi tenuto a pagare le spese ordinarie del condominio, come la pulizia delle scale, l’illuminazione delle aree comuni, la manutenzione degli ascensori, e i costi legati alla gestione della portineria (se prevista).

Questi costi vengono normalmente ripartiti su base mensile o trimestrale, come concordato con l’amministratore di condominio.

Manutenzione ordinaria degli impianti

È responsabilità dell’inquilino mantenere in buone condizioni gli impianti presenti nell’immobile.

Ciò include, ad esempio, il controllo e la pulizia annuale della caldaia, la manutenzione degli impianti di condizionamento e il controllo periodico degli impianti elettrici e idraulici, per evitare malfunzionamenti.

La manutenzione ordinaria è necessaria per garantire il corretto funzionamento degli impianti utilizzati quotidianamente dall’inquilino.

Invece gli interventi di minore entità, come la sostituzione di una lampadina bruciata, la riparazione di una maniglia rotta o la riparazione di un miscelatore, sono generalmente a carico dell’inquilino, così come le utenze (luce, gas, acqua e rifiuti). L’intestazione dei contatori per queste utenze può essere concordata tra proprietario e inquilino, ma il pagamento resta in capo a quest’ultimo.

Le spese straordinarie: a carico del proprietario

Il proprietario è responsabile delle spese straordinarie, cioè quelle spese che non riguardano la gestione ordinaria, ma che risultano necessarie per mantenere l’immobile in buone condizioni strutturali o funzionali. Si tratta di interventi non legati all’uso quotidiano dell’inquilino, ma piuttosto alla sicurezza e alla durabilità dell’immobile.

Tra le principali spese straordinarie a carico del proprietario, troviamo:

• Gli interventi di manutenzione straordinaria dell’Immobile, come il rifacimento della facciata, la riparazione del tetto, la sostituzione delle tubature principali o interventi importanti sugli impianti di riscaldamento e condizionamento centralizzati;
• Le ristrutturazioni e i rinnovamenti importanti, come la sostituzione delle piastrelle, il rinnovo degli infissi o la riqualificazione energetica, tali costi sono interamente a carico del proprietario. Tali lavori non devono coinvolgere l’inquilino né comportare un onere economico per lui;
• Lo stesso vale per gli adeguamenti alle normative di sicurezza: eventuali lavori di adeguamento degli impianti alle normative di sicurezza vigenti (come l’installazione di impianti elettrici a norma o la sostituzione di materiali obsoleti e non sicuri) spettano al locatore, che ha la responsabilità di garantire la sicurezza dell’immobile;
• Qualora il condominio approvi interventi straordinari sulle parti comuni, come la ristrutturazione della facciata, il rifacimento delle scale o l’installazione di nuovi ascensori, il costo di tali interventi sarà a carico del proprietario.

Ripartizioni specifiche e accordi particolari

In alcuni casi, vi sono spese che possono essere ripartite o personalizzate in base all’accordo tra proprietario e inquilino. È consigliabile che questi accordi siano specificati nel contratto di locazione per evitare fraintendimenti.

Ad esempio, se la caldaia o altri elettrodomestici importanti (come il frigorifero o la lavatrice, se forniti dal proprietario) si guastano e non possono essere riparati, la sostituzione è generalmente a carico del proprietario. Tuttavia, se l’inquilino ha utilizzato l’apparecchio in modo inappropriato o lo ha danneggiato, il costo della sostituzione può ricadere su di lui.

Oppure, se l’immobile è dotato di un giardino o di un’area verde privata, i costi per la manutenzione ordinaria, come la potatura di alberi o il taglio del prato, sono generalmente a carico dell’inquilino. Tuttavia, interventi straordinari, come l’abbattimento di alberi pericolosi o il rifacimento della pavimentazione esterna, spettano al proprietario.

Normative di riferimento

La suddivisione delle spese tra inquilino e proprietario trova le sue linee guida principali nel Codice Civile italiano (art. 1576 e seguenti) e negli usi locali. Tuttavia, una regolamentazione più specifica è spesso prevista nei contratti di locazione e negli accordi tra le parti. È consigliabile che proprietario e inquilino redigano un inventario dettagliato degli impianti e degli arredi (se presenti) all’inizio della locazione, per evitare contestazioni successive su danni o usura.

Anche l’inserimento di una clausola chiara sulla ripartizione delle spese nel contratto di locazione contribuisce a mantenere rapporti chiari e trasparenti tra le parti.

Eventuali ripartizioni di spesa non conformi alla normativa possono comunque essere concordate liberamente, a patto che il contratto di locazione sia sottoscritto consensualmente e in forma scritta.

Come sempre, verba volant, scripta manent.