Cos'è l'IMU, come si calcola, e chi è tenuto a pagarlo

L'IMU (Imposta Municipale Unica) è una tassa che riguarda la proprietà di immobili, esclusa generalmente l’abitazione principale, ed è una delle principali entrate fiscali per i comuni italiani. In questa breve guida vedremo le origini dell’IMU, come calcolare e pagare l’imposta, chi è tenuto a versarla e quali sono le esenzioni previste.

Origini ed evoluzione dell'IMU

L’IMU è stata introdotta nel 2011 con il decreto legislativo 23/2011, nell'ambito del federalismo fiscale, e successivamente modificata con la legge di stabilità 2012, sostituendo in parte l'ICI (Imposta Comunale sugli Immobili). La finalità era semplificare il sistema di tassazione patrimoniale sugli immobili, attribuendo ai comuni una fonte di entrate stabile per gestire le proprie spese. Negli anni, l'IMU ha subito diverse modifiche: tra le più importanti, l’esenzione per l’abitazione principale (a meno che non si tratti di immobili di lusso) introdotta nel 2014, e la fusione con la TASI nel 2020, che ha reso l’IMU la tassa patrimoniale principale sugli immobili in Italia.

Come si calcola l'IMU

Il calcolo dell’IMU si basa sulla rendita catastale dell’immobile, un valore assegnato dall’Agenzia delle Entrate in base a parametri come la categoria catastale e la localizzazione dell’immobile.

Per calcolare l’importo dell’IMU occorre seguire questi passaggi:

• La rendita catastale dell’immobile deve essere rivalutata del 5%. Ad esempio, se la rendita è di 1.000 euro, va calcolato un aumento del 5%, portando il valore a 1.050 euro.
• A seconda della categoria catastale dell’immobile, viene applicato un moltiplicatore specifico, che è:

- Per le abitazioni (categorie A, esclusa A/10): 160

- Per gli uffici e studi privati (A/10): 80

- Per negozi e botteghe (C/1): 55

- Per altri immobili (C/2, C/6, C/7): 160

Quindi, nel caso di un’abitazione con rendita catastale rivalutata pari a 1.050 euro, il calcolo dell’IMU si ottiene moltiplicando questo valore per 160 (1.050 x 160 = 168.000 euro).

Ogni comune ha la facoltà di stabilire l'aliquota dell’IMU entro un range stabilito dalla legge. L’aliquota standard è dello 0,76%, ma i comuni possono aumentarla fino all'1,06% o ridurla. Per esempio, se il comune applica l’aliquota dello 0,76%, l’IMU da pagare sarà pari a 168.000 x 0,76% = 1.276,80 euro.

Modalità di Pagamento dell'IMU

L’IMU va pagata in due rate:

• Prima rata (acconto) entro il 16 giugno, calcolata sulla base delle aliquote e delle detrazioni dell’anno precedente.
• Seconda rata (saldo) entro il 16 dicembre, calcolata in base alle nuove aliquote decise dal comune per l’anno in corso.

Il pagamento può essere effettuato tramite:

• Modello F24, che si può utilizzare presso banche, poste, o attraverso il servizio di home banking.
• Bollettino postale, nel caso in cui il comune preveda questa opzione.
• Alcuni comuni permettono anche il pagamento online tramite il loro portale, che consente ai cittadini di calcolare l’IMU e versarla direttamente, facilitando la procedura.

Chi è tenuto a pagare l'IMU

L’IMU è dovuta da tutti i proprietari di immobili situati in Italia, ad eccezione delle abitazioni principali, salvo specifiche categorie. Sono tenuti a pagare l'IMU i proprietari di immobili residenziali, commerciali, industriali, e terreni agricoli (salvo alcune eccezioni per gli agricoltori), ma anche i titolari di diritto reale (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie) sull'immobile.

L’IMU spetta anche ai locatari in leasing finanziario.

Nel caso di coniugi comproprietari della stessa abitazione principale, l’esenzione si applica solo se entrambi risiedono e risiedono nella stessa casa; in caso contrario, entrambi i coniugi devono versare l’IMU per la propria quota.

Esenzioni dall’IMU nel 2024

L’esenzione dall’IMU si applica in diversi casi, con l'obiettivo di tutelare situazioni particolari o immobili con funzioni sociali specifiche. L'IMU non è dovuta per l’abitazione principale, a meno che non si tratti di immobili considerati di lusso (categorie catastali A/1, A/8 e A/9). Le pertinenze della prima casa, come garage o cantine (nelle categorie C/2, C/6 e C/7), sono esenti dall’IMU, purché si limiti a una pertinenza per ciascuna categoria.

Un’altra esenzione vale per gli alloggi di cooperative a proprietà indivisa destinati a studenti o a soci assegnatari, o per gli immobili destinati a scopi sociali, come quelli di proprietà di ONLUS, fondazioni benefiche o associazioni riconosciute, purché utilizzati per attività non commerciali.

Anche i terreni agricoli situati in comuni montani o svantaggiati sono generalmente esenti dall’IMU, a patto che siano coltivati da agricoltori diretti o imprese agricole professionali.

Lo stesso vale per gli immobili riconosciuti come beni di interesse storico o artistico, che sono esenti dall’IMU o hanno aliquote ridotte, a condizione che siano mantenuti in buono stato e utilizzati secondo le disposizioni di tutela.

Anche gli immobili posseduti da anziani o disabili che risiedono in modo permanente in case di cura o di riposo possono essere esentati dall’IMU, se non vengono affittati, come anche le case popolari gestite dall’Agenzia Regionale per l’Edilizia Pubblica (A.R.E.P.) e destinate all’assistenza abitativa sono esenti dall'IMU.

In conclusione

È molto importante per i proprietari di immobili informarsi correttamente sulle modalità di pagamento e sulle scadenze per evitare sanzioni.

Conoscere queste normative e fare riferimento al proprio comune di residenza permette ai proprietari di immobili di adempiere correttamente agli obblighi fiscali, beneficiando, dove possibile, delle esenzioni e agevolazioni disponibili.