Il leasing immobiliare: cos'è e come funziona?

La locazione finanziaria immobiliare, anche nota come leasing immobiliare, consente di acquistare casa attraverso l'intermediazione di una società di leasing o di un istituto bancario.

In sostanza il primo rogito avviene tra venditore e società di leasing o istituto bancario e solo in seguito l'immobile viene concesso in uso alla persona interessata all'acquisto, che le corrisponde poi un canone periodico.

Come funziona il leasing immobiliare?

La persona che desidera acquistare una casa si rivolge all'istituto di leasing, e questo acquista tramite rogito notarile l'immobile. A questo punto l'utilizzatore ha diritto a rimanere nell’immobile pagando una quota mensile - una sorta di contratto d'affitto - alla banca o istituto.

Terminato il contratto di leasing è possibile rinnovarlo, oppure versare l'ammontare del bene rimanente e acquistare l'immobile punto, configurando quello che si chiama il “riscatto”.

In alternativa, se il compratore decide non essere più interessato all'immobile, può lasciarlo alla banca o società di leasing.

Quali istituti possono effettuare attività di leasing immobiliare?

Il leasing immobiliare è riservato agli istituti bancari e società finanziarie iscritti all'elenco di Banca d'Italia.

Com'è strutturato il contratto di leasing immobiliare

Il contratto di leasing può presentarsi in due principali forme secondo che l'immobile sia già costruito oppure da costruire:

1) già costruito: in tal caso l'immobile e già di proprietà dell'istituto oppure viene acquistato su richiesta dell’acquirente finale che poi attiverà il leasing;

2) da costruire: in questo caso sono necessarie specifiche accortezze, in quanto le condizioni variano a seconda che l'appalto per costruire l'immobile sia stipulato tra l'istituto e l'impresa edile oppure tra l'acquirente finale l'impresa edile.

È opportuno rimarcare che leasing e appalto sono forme contrattuali autonome.

Ma veniamo ora alle due forme di contratto:

1) come atto pubblico

2) come scrittura privata autenticata.

Gli elementi che costituiscono un contratto di locazione finanziaria o leasing immobiliare

• il costo del bene immobile
• la durata del contratto
• la periodicità del canone di leasing, che può essere mensile ma anche trimestrale o semestrale
• il tasso di leasing
• il canone di leasing, che può contenere servizi accessori
• il cosiddetto maxi canone, ovvero l' anticipo versato al momento della stipula calcolato in percentuale sul costo originario del bene
• valore di riscatto del bene
• spese accessorie
• Modalità di risoluzione del contratto in caso di inadempimento.

La durata del leasing

Una particolarità del leasing è la durata: se il contratto di leasing dura più di 9 anni i due contraenti sono tenuti a trascrivere il contratto come da locazione immobiliare.

Agevolazioni fiscali del leasing immobiliare

Le agevolazioni detrazioni fiscali in essere fino al dicembre 2020 non sono state rinnovate per il 2021; ci si aspettava che la legge di bilancio 2021 le prorogasse, ma così non è stato.

Quindi, a meno di aggiornamenti futuri, al momento non ci sono agevolazioni finanziarie specifiche per il leasing immobiliare.

Vediamo ora la differenza tra leasing immobiliare o locazione finanziaria e altre forme di locazione o acquisto.

Differenza tra leasing immobiliare e altre forme contrattuali nell’immobiliare

Differenza tra leasing e mutuo

Il mutuo consiste nella messa a disposizione del futuro acquirente di una somma di denaro per comprare l'immobile. Il mutuo è garantito grazie all'ipoteca da iscrivere sull'immobile così acquistato. Invece il leasing immobiliare mette l'immobile a disposizione dell'acquirente, e questi lo potrà riscattare al termine del contratto di leasing.

Differenza da leasing e vendita con riserva di proprietà

Nel caso della vendita con riserva di proprietà l'immobile passa all'acquirente non appena questi paga l'ultima rata. Invece nel leasing immobiliare è necessario che l'acquirente paghi il prezzo di riscatto per acquisire la proprietà del bene: come detto si tratta di un vero e proprio contratto di compravendita, in cui l'istituto di credito la banca trasferisce il bene all'utilizzatore.

Differenza tra leasing immobiliare e locazione

Con la locazione la proprietà dell'immobile è sempre in capo al locatore e non è prevista la possibilità di riscatto che invece è prevista nel leasing. In quest'ultimo la proprietà del bene passa all'acquirente nel momento stesso in cui esercita l’opzione di riscatto.

Differenza tra leasing e rent to buy

Mentre nel rent to buy il bene viene concesso al conduttore per proprietario dello stesso, il leasing è un finanziamento vero e proprio.

Il ruolo del notaio nel leasing immobiliare

Il notaio subentra:

1) Al ricollocamento del bene in caso di mancato riscatto da parte dell'utilizzatore del bene. Il notaio infatti può garantire che il bene venga ricollocato al più alto valore di mercato.

2) per trascrivere il contratto di compravendita.

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