La gestione degli immobili storici: aspetti normativi e fiscali

Avere un immobile di valore storico e artistico è sia un privilegio che una sfida. Oltre al prestigio di possedere un pezzo di storia, i proprietari devono affrontare costi di gestione significativi.

Di rimando, la legislazione fiscale italiana ha introdotto misure agevolative per i proprietari di tali immobili, che riassumeremo in termini semplici.

Lo scopo di questa breve guida non è quello di sostituire una consulenza professionale, ma piuttosto quello di aiutare chi si affaccia al mondo degli immobili storici con qualche riferimento di massima. L’obiettivo è consentire a questi futuri acquirenti di orientarsi meglio per degli approfondimenti futuri.

Cambiamenti normativi nel tempo

Le norme fiscali riguardanti la proprietà e il trasferimento di immobili storici hanno subito una trasformazione nel 2014, in seguito all'introduzione dell'articolo 10 del D.Lgs n. 23/11 e dell'articolo 26 del D.Lgs. n. 104/13. Questi cambiamenti hanno comportato la revoca di molte delle agevolazioni fiscali precedentemente in atto per gli immobili storici. In questa panoramica, esamineremo le implicazioni fiscali correnti, sia per le tasse dirette che indirette, sugli immobili storici vincolati.

Il vincolo sugli immobili storici

Gli immobili di rilevanza storica e artistica sono definiti dal D.Lgs. n. 42/04. Il vincolo su questi immobili viene formalizzato attraverso una notifica amministrativa ai proprietari e inserito nei registri immobiliari. Questi vincoli limitano le modifiche che possono essere apportate all'immobile, richiedendo autorizzazioni specifiche per qualsiasi opera di ristrutturazione o modifica che possa influenzare il suo valore storico o artistico.

Identificazione degli immobili storici vincolati

La sfida principale nella gestione degli immobili storici è l'identificazione di quali siano effettivamente vincolati. Questa identificazione non si basa sulle informazioni catastali, ma richiede una verifica presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, dove vengono registrati i vincoli.

Nello specifico, la classificazione degli immobili storici include due categorie di vincolo: diretto e indiretto.

Il vincolo diretto si riferisce a immobili con specifica rilevanza culturale, mentre il vincolo indiretto riguarda limitazioni imposte per proteggere altri beni di valore nelle vicinanze.

Agevolazioni fiscali per immobili con vincolo diretto

Solo gli immobili con vincolo diretto possono beneficiare di agevolazioni fiscali. Questo sottolinea l'importanza di verificare accuratamente il tipo di vincolo applicato a un immobile.

La tassazione degli immobili storici ha subito modifiche significative nel tempo. Originariamente, questi immobili godevano di una tassazione basata su una rendita figurativa più favorevole. Tuttavia, le normative attuali hanno riformulato questa impostazione, con un impatto diretto sulla tassazione sia degli immobili non locati sia di quelli locati.

Ad esempio, l'IMU è applicabile agli immobili storici, con alcune peculiarità nel calcolo. Inoltre, è possibile optare per il regime della cedolare secca per contratti di locazione abitativa su immobili storici, offrendo potenziali vantaggi fiscali.

Invece per quanto riguarda le norme sulla tassazione indiretta e l'IMU per gli immobili storici, si devono considerare le imposte sul trasferimento e su successione e donazione, con specifiche regolazioni per gli immobili vincolati.

In conclusione

Le recenti modifiche legislative hanno ridotto significativamente le agevolazioni fiscali disponibili per i proprietari di immobili storici, aumentando il carico fiscale e limitando le loro opzioni di gestione. Nonostante ciò, la locazione potrebbe costituire una buona strategia per generare entrate da questi immobili.

Una consulenza notarile è in grado di fugare ogni dubbio e di aiutare i futuri proprietari nella loro scelta, in modo da non commettere errori valutativi e procedurali in corso d’opera.