Si può vendere una casa per cui si sta ancora pagando il mutuo?

Cosa succede quando si sta ancora pagando un mutuo ma per un cambio della propria situazione di vita si decide che è più conveniente vendere la casa? Molte persone quando programmano un investimento nel mercato immobiliare o comprano la casa della propria vita non tengono in considerazione adeguatamente tutte le opzioni percorribili se si ha ancora un mutuo sulle spalle ma si desidera vendere. 

Vediamo quindi quali sono le vie più sicure e meno dispendiose da seguire in questo orizzonte di idee.

Prima via: l’estinzione anticipata del mutuo

Sebbene siano in molti a essere a conoscenza della modalità di estinzione anticipata del mutuo, in pochi sanno che i mutui prima casa accesi dopo il decreto Bersani del 2007 prevedono che l’operazione di estinzione mutuo sia a costo zero. 

L'opzione dell'estinzione anticipata del mutuo consiste nel presentare alla banca creditrice al momento della compravendita una somma di denaro sufficiente per estinguere il mutuo - come in fondo rivela il nome dell’operazione.

È una soluzione molto pratica perché taglia il numero di passaggi necessari per finalizzare la pratica, e le tempistiche generali. Infatti non serve che il venditore della casa ancora sotto mutuo possieda l’intera somma, ma è sufficiente corrispondere la somma dovuta alla banca traendola dal ricavato della cessione dell'immobile. 

Per ottenere questo risultato è opportuno comunicare la propria intenzione al notaio e alla banca prima dell'atto di compravendita.

Seconda via: l’accollo del mutuo da parte del nuovo acquirente

La seconda via percorribile per vendere una casa con un mutuo che grava su di essa è  cedere il mutuo all’acquirente, che esborsa la somma finora versata direttamente al primo proprietario e ottiene l'intestazione del mutuo per le rimanenti rate da pagare.

Chiaramente la banca dovrà fare le valutazioni per la concessione del mutuo sul nuovo acquirente, e questo è forse l'unico tasto dolente. È quindi possibile che il nuovo acquirente non sia ritenuto idoneo alla concessione del mutuo, quindi la ricerca del potenziale acquirente deve essere svolta secondo dei parametri più stretti del “normale”.

Con questa modalità si ha però un risparmio sul totale dei costi di accensione del mutuo, dato che il futuro acquirente subentra in un contratto già in corso.

In tempi di rialzo dei tassi, questa potrebbe anche essere una soluzione vantaggiosa perché l'acquirente potrebbe trovare un tasso di interesse migliore rispetto a quelli di mercato (ovvero se accendesse il mutuo ex novo).

Con o senza liberatoria 

Vi sono due tipi di accollo del mutuo: con liberatoria e senza liberatoria. 

Nel primo caso il venditore non avrà più responsabilità dei pagamenti e questi ricadranno interamente sul compratore della casa. 

Invece nel secondo caso il venditore rimane il soggetto su cui la banca può rivalersi qualora i pagamenti da parte dell'individuo subentrato non risultassero regolari.

Attenzione se si tratta di un mutuo prima casa

Va ricordato che, visti i vantaggi fiscali per chi acquista la prima casa, l'acquirente è vincolato a non rivenderla prima di 5 anni dall'acquisto.

Nel caso in cui la l'immobile venga venduto prima di tale data verrà richiesto di pagare interamente delle somme che sono state scontate dal Fisco, corredate da una sanzione.

È possibile però rivendere l’immobile prima dei 5 anni e comprarne un altro entro l'anno sempre classificabile come “prima casa”.