Acquisto di casa dal costruttore: come tutelarsi?

Sapevi che il decreto legislativo 122/2005 istituisce alcune forme di tutela per chi compra casa dal costruttore?

La principale preoccupazione di chi si appresta a comprare una casa direttamente da chi la sta edificando è di non avere tutelato a sufficienza la propria posizione per il futuro.

Si sa, il mercato immobiliare è spesso oggetto di stravolgimenti e bruschi cambi d’investimenti, per non parlare della notevole speculazione che ha da sempre riguardato la costruzione di immobili.

Fortunatamente la normativa riconosce il futuro acquirente e i creditori coinvolti come parte debole, e consente di usufruire di alcune specifiche tutele in caso di acquisto di casa dal costruttore.

Vediamole brevemente.

Elementi di tutela per comprare casa dal costruttore

• Il contratto preliminare ha una disciplina serrata che non dovrebbe dare luogo a fraintendimenti;
• il venditore ha l‘obbligo di rilasciare fideiussione bancaria o assicurativa come garanzia delle somme consegnate o da consegnare fino al rogito;
• A questo si aggiunge l’obbligo per il costruttore di rilasciare anche una polizza assicurativa che mantenga il compratore indenne per almeno 10 anni dai danni derivanti da rovina totale o parziale dell’edificio o da gravi difetti costruttivi delle opere;
• prima della stipula del contratto di vendita è necessario il frazionamento del mutuo e dell’ipoteca del costruttore;
• Dove non c’è un accollo di mutuo, il notaio non può procedere alla vendita in assenza del titolo per il frazionamento, oppure alla cancellazione dell’ipoteca;
• è previsto per l’acquirente un diritto di prelazione all’acquisto all’incanto, nel caso in cui si parli di prima casa.

Caratteristiche delle parti nell’acquisto di casa dal costruttore

Si possono applicare le suddette forme di tutela solo ad alcuni costruttori e solo ad alcuni acquirenti.

 Valgono ad esempio solo i costruttori:

• che agiscono nell’esercizio di impresa
• Oppure che sono cooperativa edilizia

Inoltre, il compratore che acquista o promette di acquistare deve essere una persona fisica.

Infine, deve trattarsi di “immobili da costruire” ossia di immobili per i quali, da un lato, “sia già stato richiesto il permesso di costruire” ma dall’altro ”siano ancora da edificare o per i quali la costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità.”

A quale tipologia di fabbricato si applicano queste tutele?

La nuova disciplina che tutela chi vuole comprare casa dal costruttore vale per fabbricati di tipo residenziale, commerciale, produttivo, direzionale e altro.

Sussiste però il diritto di prelazione a favore dell’acquirente nel caso di vendita all’asta dell’immobile, già adibito dall’acquirente ad abitazione principale, nell’ambito di una procedura esecutiva.

Inoltre, c’è l’esclusione dalla revocatoria fallimentare per immobili trasferiti “a giusto prezzo”, applicabile a fabbricati residenziali, che l’acquirente si impegni ad adibire o abbia già adibito ad abitazione principale propria o di parenti prossimi.

Il contratto preliminare nell’acquisto di casa dal costruttore

Nel caso in cui ricorrano i requisiti per applicare il disegno legislativo 122/2005, abbiamo detto che il futuro acquirente ha la possibilità di accedere a un’altra forma di tutela: l’obbligo dell’adeguamento del contratto al contenuto della legge.

In breve, all’acquirente si garantisce una corretta e completa informazione sul contenuto del contratto che sta per stipulare.

Tale contratto preliminare deve contenere:

• le indicazioni complete sui soggetti che stipulano il contratto e sull’oggetto del contratto
• se i soggetti sono persone fisiche bisogna indicarne le generalità e il codice fiscale
• se i soggetti sono persone coniugate dovrà essere indicato anche il regime patrimoniale
• Se c’è uno straniero UE coinvolto nell’accordo: non vi sarà alcun ostacolo alla sua partecipazione al contratto
• Se il cittadino straniero è di un Paese extra-UE: bisogna verificare la sua capacità di agire. Se è regolarmente soggiornante in Italia con un permesso o carta di soggiorno potrà stipulare il contratto preliminare. Se invece non è in possesso di permesso di soggiorno o di carta di soggiorno, bisogna accertare che sussista una condizione di reciprocità.

Per una consulenza più completa ed esaustiva si invita a contattare direttamente lo studio notarile Chianca.