Come capire se è stata cancellata un’ipoteca

Quando compriamo un immobile giustamente ci aspettiamo che sia libero da ipoteche, eppure non è così scontato che il compratore sia del tutto tutelato dall’evenienza di un’ipoteca non estinta.

Infatti, nella compravendita tra privati, c’è una zona grigia che intercorre tra la cancellazione dell’ipoteca e la sua registrazione, e anche se formalmente il venditore deve provvedere alla cancellazione delle ipoteche prima del rogito, il compratore non sempre ha la garanzia che l’atto sia stato registrato.

Nessuno vuole ritrovarsi con un’ipoteca da estinguere su una casa appena comprata, quindi vediamo di spiegare meglio questa evenienza, e come ovviare al problema prima che si presenti.

Cancellazione automatica dell’ipoteca e rischi

Nella maggioranza dei casi, il venditore estingue l’ipoteca su un immobile usando la somma ricevuta dalla vendita dell’immobile, nel momento dell’atto di compravendita. 

Ma non è sempre così scontato che la cancellazione dell’ipoteca avvenga.

Nel caso di acquisto dal costruttore

Solo se si parla di un immobile di nuova costruzione la legge obbliga alla cancellazione dell’ipoteca o del frazionamento della stessa prima del rogito, tramite atto di assenso alla cancellazione dell’ipoteca; in tal caso, il notaio si occuperà di stipulare l’atto soltanto se detta ipoteca è stata estinta. 

Compravendita tra privati e Bersani bis

Se invece la vendita dell’immobile avviene tra due privati, e nel caso in cui sussista un mutuo bancario da parte del venditore, si attende fino a un periodo di 30 giorni perché l’ipoteca venga automaticamente cancellata (cosiddetta “cancellazione semplificata dell’ipoteca” prevista dal Decreto Bersani bis). 

Un rischio collegato a questo scenario consiste nel fatto che il notaio non può dare nessun tipo di garanzia sulla effettiva cancellazione dell’ipoteca, e questa potrebbe anche non avvenire mai.

Fortunatamente ci sono due possibilità di evitare il temuto scenario della mancata cancellazione.

1) Deposito del prezzo

Il deposito del prezzo è il pagamento dell’ammontare della compravendita e di eventuale ipoteca da estinguere su un conto corrente dedicato e intestato al notaio. Un procedimento che può essere richiesto sia dal venditore sia dall’acquirente, ma che serve a tutelare l’acquirente contro la possibilità che prima della trascrizione dell’atto di compravendita venga trascritto contro il venditore un altro atto dispositivo dell’immobile oppure un’ipoteca o pignoramento. Quindi, non si tratta proprio della mancata cancellazione di un’ipoteca, ma gli effetti sull’acquirente sono simili.

Ciò accade perché per legge prevale l’atto trascritto o iscritto per primo, anche se questo è stato stipulato successivamente, quindi l’acquirente è potenzialmente esposto al rischio che un creditore del venditore iscriva ipoteca sull’immobile prima che il notaio trascriva l’atto di compravendita. 

Il deposito del prezzo avviene finché il notaio ha eseguito la registrazione e la pubblicità dell’atto e ha verificato l’assenza di elementi pregiudizievoli che sono intercorsi in un lasso di tempo posteriore rispetto all’atto.

2) Atto notarile per cancellazione dell’ipoteca

L’ipoteca può anche essere cancellata contestualmente all’atto di compravendita, con uno specifico atto notarile da richiedere al tuo notaio di fiducia.