La proposta d’acquisto

A chi è intestata la proposta d'acquisto di un appartamento? Quali elementi bisogna inserire al suo interno? È necessario il notaio?

Queste e molte altre domande affollano la mente di chi sta per comprare casa. 

Se hai già scelto un appartamento o una casa di tuo gradimento e hai già parlato con l'agenzia ottenendo tutte le informazioni necessarie, potrebbe essere arrivato il punto di formulare la fatidica proposta d'acquisto.

In questa breve guida vedremo quali elementi non possono assolutamente mancare e a quali errori più comuni bisogna fare attenzione.

Intestazione della proposta d’acquisto

Iniziamo dai fondamentali: la proposta d'acquisto deve essere intestata al proprietario dell'immobile. Attenzione quindi a non intestarla all'agenzia ma soprattutto a verificare chi sia il reale proprietario dell'immobile, informazione ricavabile dalla visura catastale aggiornata. Spesso insieme alla proposta d'acquisto viene allegato un assegno contenente una percentuale del valore totale dell'immobile, anch'esso da intestarsi al proprietario dell'immobile. Nel caso la compravendita si verifichi, l’assegno verrà stracciato o detratto dal prezzo totale dell’immobile.

Qualsiasi altra indicazione venga data dovrebbe far suonare un campanello d'allarme: la compravendita avviene tra precedente proprietario e nuovo proprietario, quindi non ci sono alternative a quella sopra descritta.

Elementi nella proposta d'acquisto - il fac-simile delle agenzie

Ogni agenzia solitamente ha il proprio fac-simile di proposta d'acquisto, e molto spesso soprattutto le agenzie più strutturate offrono delle buone proposte da questo punto di vista.

Ci sono comunque alcuni elementi che vanno considerati anche nel fac-simile più dettagliato. 

Ad esempio si può chiedere di inserire in proposta d'acquisto il vincolo dell’ottenimento del mutuo da parte della banca. 

Infatti, nel caso in cui la proposta di acquisto venga accettata ma la richiesta di mutuo la banca non venga accettata potreste ritrovarvi in una situazione molto spiacevole.

Un altro elemento da inserire in proposta d'acquisto può essere la situazione dei documenti, ad esempio il vincolo della proposta d'acquisto alla presentazione della visura catastale, oppure della dichiarazione di conformità edilizia. In ogni caso dopo aver superato la proposta d'acquisto, una volta arrivati al rogito ci penserà il notaio a verificare che questi documenti siano conformi.

Oltre a questi elementi in proposta d'acquisto bisogna inserire i dettagli dell'immobile, come le condizioni dell'immobile, l'arredamento e l'eventuale propria volontà di farsi lasciare delle stanze libere dal precedente proprietario ad esempio. 

Bisogna inoltre indicare la cifra proposta per l’immobile.

Come stabilire la cifra da proporre

Questo argomento esula dall’aspetto tecnico e riguarda più che altro una valutazione immobiliare ed economica. È bene quindi farsi consigliare da chi lavora nel settore per individuare eventuali punti deboli che possono far scendere il valore della casa rispetto al mercato. 

Oppure ad esempio è bene sempre chiedere all'agenzia o al proprietario di casa una dichiarazione dell'amministratore di condominio che dichiara l'ottemperanza a tutti gli obblighi nei confronti del condominio. In sostanza, si parla del pagamento delle spese condominiali.

Nel caso in cui esista un debito a carico del precedente proprietario della casa, bisogna sapere che questo verrà richiesto al nuovo proprietario, e quindi a chi attualmente intende a comprare. È per questo che in caso di importi di debito molto alti, si può rilanciare al ribasso il prezzo dell'immobile, in maniera corrispondente all'ammontare dei debiti totali (tutto ciò in proposta d’acquisto).

Un altro elemento che può essere utile specificare è la presenza di eventuali lavori deliberati che andranno pagati dal nuovo proprietario. Infatti questo è argomento spesso fumoso, perché i lavori deliberati in precedenza ma poi effettuati a distanza di anni vengono caricati sulle spalle del nuovo proprietario. Per accertarsi che tale fenomeno non avvenga, oltre a consultare i verbali delle assemblee di condominio è il caso di chiedere una dichiarazione ad hoc in proposta d'acquisto.

Un ulteriore elemento che si può aggiungere per la propria tutela in proposta d'acquisto è la dichiarazione del fatto che l'abitazione sia libera da ipoteche e conforme alla situazione catastale.

Per la proposta d’acquisto serve il notaio?

Per la formulazione di una proposta d'acquisto non è necessaria la presenza del notaio anche se è decisamente consigliabile chiamare un notaio per il successivo preliminare di compravendita.

Infine, è obbligatorio avere un notaio presente durante la compravendita.