Ampliamenti edilizi: quando serve il notaio?

L’ampliamento di un immobile è un intervento che può aumentare la superficie abitabile o migliorare la funzionalità di una proprietà.

Ma prima di procedere con un’opera di ampliamento bisogna capire gli aspetti normativi e legali che regolano tali interventi.

Uno dei quesiti più frequenti riguarda il ruolo del notaio: quando è necessario il suo intervento? In questa guida analizzeremo i casi in cui la presenza del notaio è obbligatoria e quando, invece, non è richiesta.

Cos'è un ampliamento edilizio e quali norme lo regolano?

L’ampliamento edilizio consiste nell’aumento della volumetria di un edificio esistente attraverso la costruzione di nuovi spazi, come stanze aggiuntive, sopraelevazioni o nuove pertinenze come garage e verande chiuse.

Questo tipo di intervento è regolato dal Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001) e deve rispettare le norme urbanistiche e il Piano Regolatore del Comune.

Per realizzare un ampliamento è necessario ottenere i permessi edilizi adeguati, come il Permesso di Costruire o, in alcuni casi, una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività). Inoltre, l’intervento deve essere conforme alle norme catastali e urbanistiche.

Quando serve il notaio per un ampliamento?

Il notaio interviene in determinati casi specifici legati agli ampliamenti edilizi, principalmente quando si tratta di atti di natura pubblica, come la modifica della proprietà immobiliare, la registrazione di atti di trasferimento e la conformità catastale. Vediamo in quali situazioni il suo intervento è necessario.

Atto notarile per la regolarizzazione catastale

Quando viene realizzato un ampliamento, è obbligatorio aggiornare la planimetria catastale affinché l’immobile risulti conforme alla nuova configurazione.

Se l’ampliamento è stato realizzato senza aggiornamento catastale e si intende vendere l’immobile, il notaio non potrà procedere al rogito fino alla regolarizzazione della situazione.

Stiamo parlando ovviamente della dichiarazione di conformità catastale, che attesta la corrispondenza tra lo stato di fatto e i dati registrati al catasto.

Questa deve essere presentata prima della compravendita, e in caso di difformità, è necessario un aggiornamento catastale, che si svolge tramite la pratica DOCFA, redatta da un tecnico abilitato.

Spetta quindi al notaio verificare che la DOCFA sia stata regolarmente depositata.

Ampliamento su terreni di proprietà non chiarita

Anche per l’ampliamento su terreni di proprietà non chiarita è necessario l’intevento del notaio.

Se l’ampliamento viene realizzato su un'area di proprietà non ancora formalmente inclusa nell’atto di acquisto originale, il notaio deve redigere un atto di rettifica o un nuovo atto di compravendita per includere la nuova porzione di terreno nella proprietà ufficiale.

Ad esempio, se si acquista un immobile con un terreno adiacente su cui si intende costruire un ampliamento, ma il terreno non è stato ancora accatastato a nome del proprietario, sarà necessario un passaggio notarile per regolarizzare la situazione.

Ampliamenti in regime di condominio

Se l’ampliamento riguarda un immobile situato in un condominio (ad esempio, la chiusura di un balcone o la realizzazione di una veranda), potrebbe essere necessario ottenere l’approvazione dell’assemblea condominiale.

Il notaio potrebbe essere coinvolto se l’intervento modifica la quota millesimale dell’unità immobiliare, poiché ciò comporta una revisione dell’atto di proprietà condominiale.

In alcuni casi, il notaio deve autenticare l’atto che sancisce le nuove quote millesimali e trasmetterlo alla Conservatoria dei Registri Immobiliari.

Donazioni e divisioni patrimoniali dopo un ampliamento

Se dopo un ampliamento si decide di donare o suddividere l’immobile tra più proprietari, il notaio è indispensabile per la redazione degli atti di donazione o divisione patrimoniale. Questo vale anche se si vuole frazionare l’immobile in più unità autonome dopo un ampliamento, ad esempio per destinare una parte della casa a un figlio o per affittarla separatamente.

Cosa succede se un ampliamento non è regolarizzato

Se un ampliamento è stato realizzato senza le necessarie autorizzazioni, può risultare non sanabile e creare problemi in caso di vendita o trasferimento dell’immobile. Il notaio, in questo caso, non potrà stipulare il rogito finché la situazione non sarà regolarizzata.

Di cosa si occupa il notaio nella compravendita di un immobile con ampliamenti

Se si sta acquistando una casa che ha subito un ampliamento, è essenziale verificare che tutto sia regolare prima del rogito notarile. Il notaio effettuerà controlli sulla conformità catastale e urbanistica, ma è compito dell’acquirente (con l’aiuto di un tecnico) accertarsi che gli ampliamenti siano stati autorizzati e accatastati correttamente.

Nel caso in cui l’ampliamento non risulti conforme, il notaio potrebbe:

• Sospendere l’atto di compravendita, in attesa della regolarizzazione da parte del venditore;
• Segnalare la non conformità all’acquirente, che può decidere di acquistare l’immobile con il rischio di future complicazioni;
• Chiedere una dichiarazione del venditore, con cui si assume la responsabilità delle eventuali irregolarità.

È sempre consigliabile verificare con un tecnico abilitato prima di firmare il contratto preliminare per evitare problemi successivi.

Questo approccio riduce i rischi e garantisce una transazione immobiliare sicura e priva di problematiche future.