Chi controlla gli abusi edilizi di una casa da comprare?

Casa dolce casa… Ma non sempre! Capita sempre più spesso che purtroppo l’esperienza di compravendita debba scontrarsi con problemi nella verifica della conformità di un edificio. Quindi, chi controlla se la casa che si sta comprando è oggetto di abuso edilizio?

Fortunatamente, la legge prevede una serie di meccanismi di tutela e personalità da contattare per questo genere di verifiche. Lo vedremo nel corso di questo articolo.

I problemi di un immobile con abusi edilizi

Un immobile con difformità urbanistiche o edilizie può creare problemi legali e burocratici per l’acquirente, che possono arrivare fino a sanzioni e addirittura a ordini di demolizione.

Perciò quando si acquista una casa possono essere coinvolte diverse figure nella verifica della regolarità edilizia.

Il ruolo del notaio negli abusi edilizi

Il notaio è una figura centrale nella compravendita immobiliare. Oltre a redigere e autenticare l’atto di compravendita, ha l’obbligo di verificare alcuni aspetti fondamentali, tra cui la proprietà dell’immobile e la presenza di eventuali vincoli ipotecari o trascrizioni pregiudizievoli.

In più, è fondamentale che sussista la conformità catastale dell’immobile con i dati registrati e le dichiarazioni di conformità urbanistica, che di norma sono fornite dal venditore.

Tuttavia, è importante sottolineare che il notaio non è obbligato a verificare direttamente la presenza di abusi edilizi. Il suo compito è piuttosto quello di garantire la trasparenza dell’atto, facendo in modo che il venditore dichiari la conformità urbanistica. Se questa dichiarazione risultasse falsa, il venditore sarebbe legalmente responsabile, ma l’acquirente potrebbe comunque trovarsi in difficoltà.

Il tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere) per abusi edilizi

Per una verifica più approfondita della conformità urbanistica ed edilizia, è indispensabile rivolgersi a un tecnico abilitato, come un geometra, un architetto o un ingegnere. Suo compito è quello di effettuare un sopralluogo e confrontare lo stato di fatto dell’immobile con i documenti ufficiali, oltre a verificare la corrispondenza tra progetto approvato e costruzione esistente.

Sarà questa figura di tecnico abilitato a controllare eventuali abusi edilizi e suggerire le procedure per sanarli, se possibile.

Alla fine del suo lavoro, il tecnico redigerà un Certificato di Conformità Urbanistica, documento fondamentale per garantire che l’immobile rispetti le norme edilizie.

Comune e Ufficio Tecnico

Gli uffici tecnici comunali sono i principali organi competenti per il controllo della regolarità edilizia degli immobili. Tramite queste strutture si può accedere agli atti urbanistici e verificare i titoli edilizi rilasciati per l’immobile, ma anche confermare la conformità urbanistica, ovvero che l’immobile sia stato costruito secondo i permessi ottenuti.

Sempre tramite questi uffici è possibile segnalare eventuali pratiche pendenti o provvedimenti amministrativi (come ordini di demolizione o sanatorie in corso).

L’accesso agli atti può essere richiesto direttamente dagli interessati o tramite un tecnico incaricato.

Come verificare la presenza di abusi edilizi prima dell’acquisto?

I consigli per i futuri acquirenti di immobili riguardano sempre la richiesta del maggior nuero di documenti possibile.

In primis, è importante richiedere la planimetria e la visura catastale. Un primo controllo può essere effettuato confrontando la planimetria catastale con lo stato di fatto dell’immobile. Se vi sono differenze strutturali evidenti, potrebbe esserci un abuso edilizio.

In seguito, è importante, affiancandosi a un tecnico di fiducia, verificare i titoli edilizi presso il Comune. Un tecnico può richiedere la concessione edilizia o il permesso di costruire, oppure le eventuali sanatorie edilizie richieste in passato.

Infine, può richiedere la Scia o Cila in Sanatoria, se l’immobile è stato modificato dopo la costruzione.

Va ricordato che il notaio può effettuare una relazione preliminare notarile, verificando la regolarità giuridica dell’immobile, comprese eventuali trascrizioni di provvedimenti legati ad abusi edilizi.

Cosa succede se ci sono abusi edilizi?

Se vengono riscontrati abusi edilizi, è necessario capire se e come possono essere sanati.

In generale possono essere regolarizzati attraverso una CILA o SCIA in sanatoria, quando si tratta di difformità interne e piccole modifiche non strutturali.

Oppure, tramite un permesso di costruire in sanatoria, adatto per ampliamenti o modifiche rilevanti.

La sanatoria deve essere richiesta prima dell’atto di vendita o come condizione sospensiva dell’acquisto.

Altro elemento importante: potrebbe essere previsto il pagamento di una sanzione amministrativa.

Consigli per chi trova un immobile con abusi edilizi

Se l’abuso non è sanabile, l’acquirente può:

• Rinunciare all’acquisto, per evitare problemi futuri;
• Richiedere una riduzione del prezzo per compensare il rischio;
• Accettare il rischio, con la possibilità di ricevere ordini di demolizione o sanzioni in futuro.

Sebbene il notaio non effettui verifiche tecniche sugli abusi edilizi, la sua attività di controllo sulle dichiarazioni del venditore e sui documenti catastali è fondamentale per garantire un acquisto sicuro.