Come pagare le tasse sui contratti d’affitto

Può capitare a chi ha appena comprato una casa a seguito di compravendita immobiliare, oppure a chi ha ricevuto un immobile in donazione: per queste e molte altre persone è fondamentale possedere le informazioni necessarie per capire se convenga o meno mettere in affitto l’immobile appena acquisito.

La prima nozione utile da conoscere è questa: le tasse sui contratti d'affitto in Italia funzionano in due modi: cedolare secca o regime ordinario.

Come funziona la cedolare secca sui contratti d’affitto

Abbiamo innanzitutto un’imposta di registro al 21% del canone annuale per i contratti a canone libero, mentre si applica il 10% per i contratti a canone concordato.

L’Irpef non è dovuta.

L’imposta di bollo ammonta invece a 16 euro ogni 4 pagine o 100 righe del contratto.

Un grande vantaggio della cedolare secca è la semplicità di calcolo e pagamento, che non prevede complessi calcoli su deduzioni o detrazioni.

Per chi non ha l’abitudine agli affari e ai conteggi, questa potrebbe essere la soluzione più consigliabile - anche se non si può mai prescindere dalla consultazione di un esperto di propria fiducia, che sappia dare un quadro più panoramico.

Regime ordinario:

L’imposta di registro per il regime ordinario ammonta al 2% del canone annuale per i contratti fino a 4 anni, e del 2% + 1% per ogni anno eccedente i 4 anni.

Il proprietario deve pagare l'Irpef sui redditi derivanti dall'affitto, con aliquote che variano in base al suo reddito complessivo.

L’imposta di bollo è di 16 euro ogni 4 pagine o 100 righe del contratto.

Il vantaggio è la possibilità di detrarre le spese relative all’immobile, mentre lo svantaggio è la presenza di calcoli e pagamenti più complessi.

Quali sono le percentuali di tasse sui contratti d’affitto?

Cedolare secca:

Canone libero: 21%

Canone concordato: 10%

Regime ordinario:

Contratti fino a 4 anni: 2%

Contratti oltre 4 anni: 2% + 1% per ogni anno eccedente i 4 anni

Irpef:

Fino a 15.000 euro: 23%

Tra 15.001 e 28.000 euro: 27%

Tra 28.001 e 55.000 euro: 38%

Tra 55.001 e 75.000 euro: 41%

Oltre 75.000 euro: 43%

Facciamo un esempio pratico

Prendiamo un contratto di locazione a canone libero di 10.000 euro annui per 4 anni.

Secondo la cedolare secca pagheremo:

• Imposta di registro: 2.100 euro (21% di 10.000 euro)

• Imposta di bollo: 16 euro

Invece per il regime ordinario:

• Imposta di registro: 200 euro (2% di 10.000 euro)

• Irpef: da calcolare in base al reddito complessivo del proprietario

Ci sono poi altri fattori da considerare, ad esempio l’IMU: dovuta dal proprietario, la TASI, dovuta dal proprietario o dall'inquilino, a seconda del Comune.

IMU: chi deve pagarla?

L'IMU (Imposta Municipale Unica) è un'imposta dovuta da chiunque possieda a titolo di proprietà, usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie, fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli.

La cosiddetta “prima casa” è esente dall’IMU se il proprietario è residente anagrafico e dimorante abitualmente nell'immobile.

Non è esente dall’IMU se il proprietario non è residente anagrafico o non dimora abitualmente nell'immobile (ad esempio, una casa al mare). In questo caso, l'IMU si applica con la base imponibile ridotta al 50%.

Invece la seconda casa è sempre soggetta a IMU, a prescindere dalla residenza anagrafica e dimora del proprietario.

Il proprietario residente ha l’esenzione IMU per la prima casa, come sopra indicato.

IMU dovuta per tutte le altre proprietà (seconda casa, terreni, etc.).

Se il proprietario non è residente, è tenuto a pagare l’IMU?

L’IMU è dovuta per tutte le proprietà possedute in Italia, sia prima casa che seconda casa.

Ci sono però alcune casistiche specifiche di esclusione, come le abitazioni concesse in comodato gratuito a parenti entro il primo grado (figli, genitori).

Invece l'IMU è dovuta dal comodatario (il parente che occupa l'immobile) se il proprietario è residente anagrafico in altro immobile e non dimora abitualmente nell'immobile concesso in comodato.

Nel caso di immobili inagibili, l'IMU è dovuta al 50% della base imponibile.

Lo stesso vale per i fabbricati rurali strumentali.

Fonti per il calcolo dell’IMU

Il consiglio che possiamo dare è sempre quello di arrivare informati. L’affitto di una stanza o di una casa di proprietà non è un atto che va preso alla leggera, e occorre informarsi nel dettaglio per evitare errori o costi inutili.

I metodi più sicuri per calcolare l’IMU sono le pagine web dei Comuni, che solitamnete contengono informazioni specifiche sull'IMU, scadenze e aliquote.

Oppure, sono disponibili diversi calcolatori IMU online, e le direttive dell’Agenzia delle Entrate.

Prima di scegliere il regime fiscale, è consigliabile consultare un professionista contabile per valutare quale sia la soluzione più conveniente in base alla propria situazione specifica.