Conformità urbanistica, un dettaglio importante per chi compra casa

Comprare casa è un atto che non va preso alla leggera, sia nel caso di un acquisto tramite agenzia, sia quando si tratta di una vendita all’asta.

Esiste infatti un fattore che il compratore non avvezzo all’immobiliare spesso non considera: la conformità urbanistica.

Cosa significa conformità urbanistica

La conformità o regolarità urbanistica è l’assenza di eventuali abusi edilizi (sanabili o meno) che potrebbero inficiare la validità del futuro rogito.

Si può vendere una casa con un abuso edilizio?

Una domanda che viene posta da molti è: se trovo un annuncio di vendita di un immobile, all’asta o tramite agenzia, è possibile che questo immobile sia oggetto di abuso edilizio?

La risposta è positiva, ma salvo casi di raggiro, l’abuso viene di norma indicato nero su bianco e consente così di fare le opportune valutazioni per la successiva regolarizzazione dell’abuso.

A questo punto diventa però necessario entrare nel merito della teoria dell’abuso edilizio e vedere più da vicino come si può identificare in tempo.

Come scoprire se l’immobile che si sta per vendere o per comprare è interessato da abusi edilizi?

Semplicemente, è sufficiente verificarlo direttamente all’ufficio tecnico del Comune nel quale si trova l’immobile. Infatti, all’atto di costruzione un tecnico abilitato ha prodotto un progetto relativo all’immobile, che dovrebbe poi essere conforme alla realtà.

Il problema principale è che spesso questa identità non sussiste: può succedere ad esempio che muri, finestre o altri elementi siano spostati anche solo di qualche metro rispetto al progetto depositato, oppure che l’immobile si trovi a una distanza dalla strada diversa da quella indicata nel progetto originale.

Inoltre, potrebbe essere stata murata una porta, una stanza potrebbe essere stata resa cieca mentre da progetto originale non lo era. 

Si tratta quindi di una vasta gamma di difformità edilizie, ma anche urbanistiche, che possono risultare di modesta entità, ma che comunque per legge rendono nullo l’atto di compravendita se non vengono prima sanate.

Oltre alla nullità dell’atto di compravendita, bisogna considerare anche un ulteriore fattore: la conformità urbanistica ed edilizia viene richiesta dal proprio istituto di credito, nel caso si debba richiedere un mutuo. 

Titolo abitativo

Un altro aspetto importante da considerare è la regolarità del titolo abitativo, o concessione edilizia, o licenza edilizia, o permesso per costruire (la denominazione varia a seconda dell'anno di accatastamento dell’immobile). Vanno tenuti in considerazione anche eventuali sanatorie oppure condoni per sanare irregolarità precedenti.

Conformità catastale

Un altro fattore importante da tenere in considerazione è la conformità catastale, ovvero la corrispondenza fra l’immobile e i dati su di esso registrati al catasto. È importante comprendere le differenze tra questi due tipi di conformità, in quanto queste informazioni non hanno nulla a che fare con considerazioni di natura edilizia. Ogni immobile deve essere stato censito e accatastato correttamente, onde stabilirne la tassazione futura.

Abuso sanabile o non sanabile?

Quando, prima dell’atto di compravendita, si siano verificate queste informazioni, è il momento di comprendere se l’abuso eventualmente trovato nel proprio immobile sia sanabile o insanabile.

Se l’abuso è sanabile è compito del venditore rimediare a sue spese a regolarizzare l’immobile. Se invece è insanabile, non c’è nulla da fare e la compravendita non può avvenire, perché verrebbe dichiarata nulla. 

Come verificare se l’immobile è conforme

Ricordiamo che il notaio non è tenuto a verificare la veridicità della dichiarazione di titolo abitativo fornita dall’agenzia immobiliare. È quindi importante arrivare al preliminare d’acquisto con già le idee chiare sull’eventuale conformità o abuso dell’immobile che si è scelto di acquistare o vendere.

Per avere un’idea più chiara degli abusi edilizi sanabili si può comodamente consultare la perizia indicata dall’agenzia immobiliare (oppure sul sito del Tribunale di riferimento, se si tratta di un’asta giudiziaria). Qui saranno contenute le valutazioni su eventuali interventi da effettuare, che nel caso di immobile all’asta possono essere a carico del futuro acquirente e quindi devono venire conteggiate nella spesa totale.