Cos’è l’ammortamento alla francese

Chi si ritrova a dover contrarre un contratto di mutuo per comprare un immobile, spesso è in difficoltà con la richiesta del mutuo. I concetti di tasso fisso e tasso variabile sono abbastanza intuitivi, ma molte meno persone comprendono quando il referente in banca inizia a parlare di ammortamento alla francese.

Perché è importante capire come funziona l’ammortamento?

L’ammortamento è un concetto importantissimo per capire a quanto ammontano gli interessi, quant’è il capitale residuo da versare, quanto sarà indicativamente la prossima rata da versare alla banca. In alcuni casi, capire l’ammortamento consente anche di sapere quando sarà possibile chiedere la surroga del mutuo: ad esempio, nei casi in cui viene inizialmente richiesto un mutuo Consap è possibile surrogare solo quando il capitale residuo è inferiore all’80% del valore dell’immobile. Per capire qual è il capitale residuo è bene conoscere almeno in linea di massima il concetto di ammortamento di quota capitale e interessi.

Vediamo che cos’è e come funziona l’ammortamento francese.

Definizione di ammortamento alla francese

Quando si parla di “ammortamento” in contabilità, si intende il metodo che viene utilizzato per ripartire delle immobilizzazioni (in questo caso, l’ammontare del mutuo richiesto all’istituto di credito) in una serie di esercizi futuri.

La ripartizione consiste in una quota da pagare a ogni esercizio futuro, che in questo caso è il versamento mensile che il mutuatario effettua verso la propria banca.

Non è così immediato stabilire a quanto ammonta questa quota mensile: infatti, oltre al mutuo, bisogna rimborsare anche gli interessi, e questo rimborso non avviene mai con una proporzione fissa.

Esempio

Un futuro acquirente di immobile contrae un mutuo a tasso fisso con la banca, per un totale di 120000 euro, con tasso di interesse del 2.5% (evitiamo di specificare spread, TAN, TAEG e altri indicatori più specifici per non complicare inutilmente l’esempio).

Quando il mutuatario si vedrà comunicare dalla banca l’ammontare effettivo della rata mensile, questo non sarà composto dalla cifra restituita per il mutuo + 2.5% di interesse.

Ciò accade perché il mutuo è rimborsato con ammortamento alla francese.

Come funziona l’ammortamento alla francese

In sostanza, se guardiamo un piano di ammortamento alla francese, vediamo la proiezione di quali saranno le rate che il mutuatario dovrà pagare. 

Se analizziamo queste rate, noteremo che la quota del capitale cresce nel tempo, e al contrario gli interessi decrescono.

Questo è solo uno dei tanti metodi disponibili, che si affianca a quello italiano, al tedesco, a quello con rata anticipata e altri.

Il vantaggio dell’ammortamento alla francese è che gli interessi non vengono calcolati anche sugli interessi pregressi, ma solo sulla quota di capitale che man mano che si paga decresce.

In sostanza, avviene un pagamento periodico del totale degli interessi sulla quota presa in prestito, e questa premessa è attuata mantenendo una rata fissa del mutuo. Quello che cambia all’interno di questa rata è la composizione (interessi/quota capitale).

È vero che le prime rate di un mutuo sono prevalentemente costituite da interessi?

Sì, è vero. Infatti nelle prime rate di un mutuo con ammortamento alla francese la quota capitale è inferiore rispetto alla quota di interessi, proporzione che cambia nel corso del mutuo, fino ad arrivare alle rate finali, prevalentemente costituite da quota capitale.

Come funziona l’ammortamento francese su un mutuo a tasso variabile?

Nel caso del mutuo a tasso variabile la rata non può essere fissa, come invece accade nel mutuo a tasso fisso. Con un tasso variabile, la rata viene ricalcolata ogni volta in base al tasso di interesse, basandosi sempre sul debito residuo. 

Come calcolare un ammortamento alla francese sul proprio mutuo?

Non serve angosciarsi con la matematica per calcolare a mano un ipotetico ammortamento alla francese: è molto meglio chiedere direttamente alla propria banca. Solitamente i piani di ammortamento vengono presentati in sede di richiesta di mutuo, ma se doveste averlo smarrito, potete sempre richiederlo al vostro istituto di credito.