Domanda giudiziale non cancellabile: come incide sull'acquisto di una casa all'asta

L'acquisto di una casa all'asta è una procedura che attrae molti acquirenti per la possibilità di ottenere un immobile a un prezzo competitivo. Ma siete davvero consapevoli delle criticità legali? Una di queste è la presenza di una domanda giudiziale non cancellabile. Questo elemento può avere un impatto significativo sul valore dell'immobile e sulla vostra serenità, ed è per questo che abbiamo deciso di parlarne in questa breve guida.

Cos'è la domanda giudiziale?

La domanda giudiziale è un atto processuale con cui una parte avvia un'azione legale per far valere un proprio diritto nei confronti di un'altra parte, generalmente in materia di proprietà, diritti reali o obblighi contrattuali.

Per quanto invece riguarda l’ambito immobiliare, la domanda giudiziale può concernere l’annullamento di un atto di compravendita. Oppure, potrebbe riguardare una causa per usucapione, una controversia sulla proprietà o un diritto di prelazione non rispettato.

Una volta presentata, la domanda giudiziale viene trascritta nei registri immobiliari per rendere pubblica l'esistenza di una causa che può coinvolgere il bene immobile.

Con questa trascrizione si congela la situazione giuridica dell’immobile, mettendo in evidenza per i terzi interessati che la proprietà è soggetta a una controversia legale.

Quando la domanda giudiziale è non cancellabile

La domanda giudiziale diventa non cancellabile quando il procedimento giudiziario che la riguarda è ancora pendente o quando, anche dopo la conclusione del processo, la sentenza non ne ha disposto la cancellazione.

Per chi sta per comprare una casa all’asta, ad esempio, questo aspetto è molto importante. La domanda giudiziale non cancellabile segnala che sull’immobile grava un potenziale rischio legale che non può essere eliminato tramite semplice pagamento o accordo tra le parti, come avviene ad esempio per un’ipoteca o un pignoramento.

La natura non cancellabile di questa trascrizione significa che l'immobile rimane "giuridicamente instabile", poiché eventuali decisioni della magistratura potrebbero influire sulla proprietà o sui diritti associati all’immobile, anche dopo il trasferimento al nuovo acquirente.

Non uno scenario ottimale per chi vuole comprare la propria casa di famiglia!

Come difendersi durante l’acquisto di casa all’asta

Quando si partecipa a un’asta immobiliare, è fondamentale verificare se sull’immobile gravano domande giudiziali trascritte nei registri immobiliari. Se una domanda giudiziale non cancellabile è presente, l'acquirente si espone a rischi legali potenzialmente significativi. Si rischia ad esempio di perdere l’immobile.

Se il giudizio pendente si conclude con una sentenza che accoglie la domanda del ricorrente, il nuovo proprietario potrebbe essere costretto a restituire l'immobile o a subire una modifica nei diritti ad esso associati. Ad esempio, in caso di un’azione di annullamento della compravendita originaria, l'acquirente all’asta potrebbe perdere il diritto di proprietà.

Ma del resto, la presenza di una domanda giudiziale riduce l’attrattività dell’immobile per potenziali acquirenti futuri. Questo potrebbe comportare una svalutazione del valore di mercato, rendendo più difficile per il nuovo proprietario rivendere l'immobile.

Pericoli per futuri finanziamenti

Non dimentichiamo inoltre che le banche e gli istituti di credito potrebbero rifiutare di concedere un mutuo per l’acquisto di un immobile gravato da una domanda giudiziale, a causa dei rischi legali associati.

Come tutelarsi dalla domanda giudiziale non cancellabile

Per evitare problemi legati alla domanda giudiziale non cancellabile, l'acquirente deve agire con la massima attenzione prima di partecipare a un’asta immobiliare.

I consigli di natura generale sono:

1) Consultare la perizia

Ogni immobile messo all’asta è accompagnato da una perizia redatta da un consulente tecnico nominato dal tribunale. Questa perizia include informazioni su eventuali gravami, comprese le domande giudiziali. È fondamentale leggere attentamente il documento e verificare la presenza di controversie legali.

2) Accedere ai registri immobiliari

Attraverso una visura catastale e ipotecaria, è possibile verificare la presenza di trascrizioni, ipoteche, pignoramenti e domande giudiziali sull’immobile. Questa ricerca fornisce un quadro completo della situazione giuridica del bene.

3) Consultare un legale

Un avvocato esperto in diritto immobiliare può analizzare la situazione e fornire un parere sui rischi legati alla domanda giudiziale. In alcuni casi, potrebbe consigliare di non procedere con l’acquisto se i rischi legali sono troppo elevati.

4) Valutare il prezzo

Se si decide di partecipare all’asta nonostante la presenza di una domanda giudiziale, è importante considerare il rischio legale nel determinare l’offerta.

Se l’acquirente vince l’asta e diventa proprietario di un immobile gravato da una domanda giudiziale non cancellabile, deve monitorare attentamente l'evoluzione della causa pendente. In alcuni casi, potrebbe essere possibile intervenire nella causa come terza parte per difendere i propri diritti. Tuttavia, questa possibilità dipende dalla natura del giudizio e dalle circostanze specifiche.

Nel frattempo, il nuovo proprietario deve considerare l’immobile come una proprietà "a rischio" fino alla risoluzione della controversia. Questo potrebbe influenzare le decisioni di utilizzo o investimento sull’immobile, come la ristrutturazione o la locazione.