È sicuro comprare una casa all’asta? Guida completa per non esperti

Acquistare una casa all’asta può essere una scelta allettante, soprattutto per chi desidera ottenere un immobile a un prezzo più basso del mercato. In molti però si chiedono: e se ci sono delle complicazioni giudiziarie o fiscali? Come può un cittadino senza una formazione giuridica o immobiliare affrontarle?

Anche se in molti si chiedono se sia sicuro comprare casa all’asta, la risposta è positiva.

A patto di essere bene informati.

Cos'è un'asta immobiliare e per chi può essere conveniente

Un'asta immobiliare è una vendita pubblica organizzata dal tribunale o da enti autorizzati per liquidare un immobile che, nella maggior parte dei casi, apparteneva a un debitore insolvente.

Gli immobili vengono messi all’asta con un prezzo base di partenza, spesso inferiore al loro valore di mercato, per favorire la vendita e soddisfare i creditori.

Questo rappresenta una grande opportunità per gli acquirenti.

Il risparmio può variare dal 20% al 50% rispetto ai prezzi di mercato, rendendo l’acquisto all’asta una soluzione interessante sia per chi cerca una casa da abitare, sia per chi desidera fare un investimento.

Tuttavia, i vantaggi economici devono essere valutati con attenzione rispetto ai potenziali rischi legali e pratici.

I principali rischi da considerare

I rischi ci sono, ma sono molto circoscritti, se individuati correttamente. Il primo rischio è che l’immobile potrebbe essere ancora occupato dall’ex proprietario o da altre persone, e spetterà al nuovo acquirente avviare la procedura di liberazione, con tempi e costi variabili.

Inoltre, anche se la vendita all’asta estingue la maggior parte dei debiti sull’immobile (come mutui e pignoramenti), alcune situazioni particolari, come servitù non dichiarate o domande giudiziali pendenti, potrebbero complicare il processo.

Altra complicazione è la difficoltà, rispetto agli immobili sul libero mercato, nell’ottenere una perizia terza e nel vedere un numero di volte sufficiente la casa. Gli immobili all’asta vengono venduti "come visti e piaciuti", spesso senza la possibilità di visitarli internamente. Ciò significa che potrebbero esserci danni o necessità di ristrutturazione non evidenti.

Infine, la partecipazione a un’asta richiede di seguire una procedura legale rigida, che può risultare complicata per chi non ha familiarità con il settore.

Come prepararsi per acquistare una casa all’asta

Per affrontare un’asta immobiliare in modo sicuro, è fondamentale prepararsi adeguatamente. Ecco i passaggi principali:

1) Visura dell’immobile

Il primo passo è verificare lo stato giuridico dell’immobile. Attraverso una visura catastale e una visura ipotecaria, è possibile controllare eventuali gravami, pendenze legali o iscrizioni ipotecarie. Queste informazioni sono spesso incluse nella perizia immobiliare allegata al bando d’asta.

b) Analizzare la perizia tecnica

Ogni immobile all’asta è corredato da una perizia tecnica redatta da un consulente nominato dal tribunale. Leggere attentamente la perizia aiuta a comprendere il reale valore dell’immobile e a evitare sorprese.

c) Valutare il prezzo

Il prezzo base d’asta è fissato dal tribunale e rappresenta il valore minimo per partecipare. Tuttavia, è importante fare una valutazione indipendente del valore di mercato dell’immobile, considerando le condizioni dell’edificio e i costi aggiuntivi (eventuali ristrutturazioni, spese legali, liberazione dell’immobile, ecc.).

d) Consultare un professionista

Per chi non ha esperienza, affidarsi a un avvocato, un notaio o un consulente immobiliare esperto è altamente consigliato. Questi professionisti possono aiutare a interpretare la perizia, verificare i documenti e garantire che la procedura si svolga senza intoppi.

La partecipazione all’asta: procedura e costi

Per partecipare all’asta è necessario presentare un’offerta nei termini indicati dal bando. L’offerta deve essere accompagnata dal versamento di una cauzione (generalmente il 10% del prezzo base d’asta), che verrà restituita in caso di mancata aggiudicazione.

Le aste possono svolgersi in modalità tradizionale, presso la sede del tribunale, con la presenza fisica dei partecipanti. Oppure possono svolgersi online tramite piattaforme autorizzate. Questa modalità è sempre più diffusa.

Durante l’asta, i partecipanti possono rilanciare l’offerta fino a quando uno di essi si aggiudica l’immobile.

Oltre al prezzo di aggiudicazione, l’acquirente deve considerare l’IMU e l’imposta di registro o l’IVA (se si acquista da un’impresa) calcolate sul valore catastale o sul prezzo d’aggiudicazione.

Ci sono poi le spese per la trascrizione e, come già detto, le spese aggiuntive in caso di immobile occupato.

È sicuro comprare casa all’asta?

La risposta è: sì è sicuro. È però importante conoscere la procedura, e analizzare documenti e perizie. E soprattutto, crearsi un budget che preveda tutti i possibili rialzi d’asta, e i costi nascosti.