Edificabilità in Italia: cosa significa

L'edificabilità è un concetto fondamentale nella pianificazione territoriale e nel diritto edilizio italiano. Può essere anche un concetto utile per chi ha appena effettuato una compravendita immobiliare, un concetto che al pari della conformità urbanistica degli immobili deve essere posseduto per consentire di entrare in questo promettente business con tutte le informazioni utili in mano.

Cos’è l’edificabilità

L’edificabilità racchiude in sé il potenziale di sviluppo di un'area: se ad esempio un proprietario terriero decide di costruire un condominio da 7 appartamenti nel suo pezzo di terra, dovrà prima informarsi presso l’ufficio tecnico del suo Comune sull’edificabilità della zona in questione.

In Italia l’edificabilità è regolata principalmente dai piani regolatori generali (PRG) che stabiliscono le norme per l'uso del suolo a livello comunale.

La normativa vigente richiede che ogni nuovo sviluppo rispetti i seguenti criteri tecnici:

• Indice di edificabilità: Un parametro che definisce la massima superficie edificabile rispetto alla superficie totale del lotto.

• Distanze minime: Le norme stabiliscono le distanze minime tra le nuove costruzioni e le strutture esistenti o i confini della proprietà, per garantire privacy, sicurezza e accesso alla luce naturale.

• Altezza massima: Limitazioni sull'altezza delle costruzioni per preservare il carattere visivo dell'area e garantire la compatibilità con l'ambiente circostante.

La valutazione dell'edificabilità si basa su studi di fattibilità , a loro volta basati sull’analisi dell'impatto di potenziali sviluppi sull'ambiente locale. Si parla quindi di rispetto della biodiversità, di corpi idrici e di qualità dell'aria.

Vi è poi una determinazione degli effetti che il nuovo sviluppo avrà sulla rete stradale esistente e valutazione delle necessità di nuove infrastrutture di trasporto.

Infine, viene svolta un’analisi geotecnica. Il suolo deve infatti essere atto alla costruzione, in termini di stabilità, drenaggio e il rischio sismico.

Perché il criterio dell’edificabilità è così importante

L'applicazione delle norme di edificabilità ha diversi impatti sul tessuto urbano e rurale.

Innanzi tutto, si garantisce grazie ad essa una crescita urbana controllata.

Ma soprattutto, le normative di edificabilità aiutano a proteggere le aree di valore storico, culturale o naturale, limitando la costruzione in siti sensibili e mantenendo l'integrità paesaggistica.

Consigli per i nuovi proprietari di terreni in merito all’edificabilità

La regolamentazione può sembrare un ostacolo ai proprietari di un terreno. Cosa accade infatti se il piano regolatore ha stabilito che su un terreno non vi è edificabilità?

La cosa importante da sapere è che non si tratta di una situazione irreversibile. L’urbanistica della città o dell’area in cui il terreno è stato acquistato cambierà, ed è probabile che anche il permesso di edificare possa arrivare, in futuro.

In generale, l’edificabilità è un fattore che può limitare la disponibilità di nuovi spazi abitativi e commerciali, influenzando i prezzi del mercato immobiliare. Inoltre, la complessità delle valutazioni richieste può rallentare il processo di approvazione dei progetti, influenzando l'attrattività degli investimenti.

Quindi, il consiglio per fare un investimento oculato è sempre informarsi preventivamente dal Comune nel quale si trova l’immobile circa l’edificabilità del terreno, ed eventualmente negoziare una soluzione.

Un buon notaio può assistervi in questo delicato compito.