Guida pratica per vivere in condominio - cosa dice il Notariato

Vivere in condominio non è sempre facile: al di là delle modalità per comunicare con l’amministrazione condominiale, problema spesso sanabile da una guida informativa, ci sono diversi altri aspetti che bisogna considerare quando si sceglie o ci si ritrova a vivere secondo questa modalità abitativa. 

Il Consiglio Nazionale del Notariato ha deciso di andare incontro alle esigenze di chi vive in condominio, e nello specifico si ritrova alle prese con dissidi con altri condomini. Costruire un insieme di regole comuni è stato per il Notariato molto importante al fine di consegnare un vademecum a chi non ha l’abitudine alla vita di condominio, ma desidera comunque comportarsi correttamente fin dall’inizio ed evitare inutili discordie nella propria quotidianità.

La guida contro gli abusi dei condomini

Oltre 45 milioni di italiani vivono in condominio (fonte Anaci). È per tal motivo che il Consiglio Nazionale del Notariato, insieme all'Anaci (Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari) e a 14 Associazioni dei Consumatori (Adiconsum, Adoc, Adusbef, Altroconsumo, Assoutenti, Casa del Consumatore, Cittadinanzattiva, Confconsumatori, Federconsumatori, Lega Consumatori, Movimento Consumatori, Movimento Difesa del Cittadino, U. Di.Con, e Unione Nazionale Consumatori), hanno deciso di intervenire con una voce autorevole. La guida si intitola "Vivere in condominio - Casi e risposte pratiche" e si colloca dieci anni dopo la riforma del diritto condominiale (legge n. 220 dell'11 dicembre 2012, in vigore da giugno 2013).

Contenuto della guida

La guida illustra:

• le norme che regolano il funzionamento del condominio;
• le norme che regolano l’assemblea condominiale;
• i compiti dell'amministratore di condominio; 
• l'uso corretto delle parti comuni;
• una serie di casi che forniscono risposte certe alle questioni più frequenti;
• una serie di indicazioni operative da osservare quando si acquista un immobile o lo si vende, e questo si trova all'interno di un condominio. 

Fin dal momento dell'acquisto è fondamentale accertare i diritti e gli obblighi derivanti dai rapporti condominiali. In pratica, il notaio può aiutare a evitare controversie, ad esempio, nei contratti preliminari riguardanti le proprietà condominiali e relativi alla regolamentazione delle spese condominiali ordinarie e straordinarie, tra la firma del contratto preliminare e quella del contratto definitivo. Il notaio può anche verificare la regolarità del pagamento delle spese condominiali da parte del venditore durante la vendita dell'immobile e può inserire nell'atto notarile specifiche clausole per superare la presunzione di comunanza condominiale.

Casi comuni di dissidi condominiali

Nella guida si trattano diversi argomenti annosi, rispondendo ad alcune domande.

Ad esempio: un singolo condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto di riscaldamento e/o condizionamento centralizzato? La risposta è positiva, purché il distacco non comporti notevoli squilibri di funzionamento o aumenti di spesa per gli altri condòmini. In ogni caso, il condomino rinunciatario deve comunque contribuire alle spese di manutenzione straordinaria dell'impianto (che rimane un impianto comune) e alla sua conservazione e messa a norma.

Altra domanda riguarda il sottotetto. Questo fa parte dell’area comune solo se tale nozione è determinata dall'atto notarile.

In mancanza di un esplicito riferimento nell'atto, si può presumere che sia comune se, in base alle sue caratteristiche strutturali e funzionali, è oggettivamente destinato all'uso comune o serve a un servizio di interesse comune. In alternativa, il sottotetto può essere considerato annesso all'appartamento dell'ultimo piano se ha l'esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall'umidità e non ha dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzo come locale autonomo.

Quanti condomini ci sono in Italia?

Secondo Anaci gli edifici registrati sono circa 11 milioni, concentrati soprattutto nelle grandi città, per un totale di 30 milioni di unità immobiliari. Il settore residenziale rappresenta circa 15 milioni di unità immobiliari, mentre le restanti hanno diverse finalità commerciali e direzionali. La Lombardia è la regione con la più alta incidenza di condomini, con il 17% del totale, seguita dal Lazio con il 9,9% e dalla Campania con l'8,4%.

Secondo il Ministero della Giustizia, nel 2022 è diminuito il numero di controversie condominiali in tribunale e sono aumentate quelle risolte attraverso la mediazione. Su circa 2,5 milioni di cause civili, che sono diminuite del 5,4% rispetto al 2021, quelle generate da liti condominiali e controversie tra vicini rappresentano circa una su cinque e sono quindi 500.000 in totale.

Le situazioni più controverse in condominio

Sempre secondo Anaci, i problemi principali che i condomini riscontrano per causa di vicini di casa sono:

• L'uso non rispettoso degli spazi comuni;
• I rumori provenienti dagli altri appartamenti;
• Gli animali domestici maleducati;
• L'innaffiamento delle piante sul balcone;
• I danni causati dalle infiltrazioni, le esalazioni, i cattivi odori, il bucato che sgocciola.

Il contenuto della guida è scaricabile qui.