Perché trascrivere il preliminare di acquisto di un immobile?

Il preliminare di acquisto (o preliminare di compravendita, o “compromesso”) è un passaggio che si affronta nella quasi totalità delle compravendite immobiliari. 

A molti non è ben chiara però la distinzione tra un preliminare d’acquisto non registrato e uno registrato. Una distinzione importante da capire, soprattutto perché le differenze ci sono, e spesso il cittadino o la famiglia fanno un ragionamento unicamente orientato al risparmio e saltano la trascrizione, salvo poi ritrovarsi in difficoltà.

Vediamo in breve qui di seguito a cosa serve la trascrizione del preliminare d’acquisto, quando farla e perché è così importante.

Preliminare d’acquisto e obbligo giuridico

Il preliminare d’acquisto firmato è un obbligo giuridico solo per le parti che l’hanno contratto. Ciò significa che il venditore, anche a preliminare firmato, può vendere l’immobile ad altre persone, oppure concederlo in usufrutto, o infine iscrivere ipoteche.

Il problema principale è che non si può richiedere al giudice di invalidare la vendita, di concedere l’ipoteca al compratore, oppure di costituire il diritto reale di godimento.

L’unica strada per la famiglia che ha firmato un preliminare d’acquisto e si vede sottrarre la casa è chiedere il risarcimento dei danni. 

Anche se confidate nella buona fede del venditore, ricordate che l’inadempienza potrebbe non dipendere dalla sua volontà: ad esempio, potrebbe subire pignoramenti, ipoteche giudiziali, sequestri, citazione…

La soluzione: trascrivere il preliminare d’acquisto

La trascrizione del preliminare, che si effettua da un notaio, consente di evitare tutte le conseguenze più spiacevoli a seguito della firma di un preliminare d’acquisto.

Il preliminare stipulato davanti al notaio viene infatti trascritto nei Registri Immobiliari entro i 30 giorni dalla stipula, e ciò ha un effetto prenotativo. In altre parole, nei rapporti con i terzi la trascrizione del preliminare vale come atto definitivo, quindi non saranno possibili eventuali trascrizioni o iscrizioni successive, che pregiudicherebbero la validità del preliminare.

Se si verifica il mancato adempimento del contratto preliminare, spettano al futuro compratore rimasto non soddisfatto dei crediti. Ad esempio, il compratore potrebbe aver diritto a ricevere il doppio della caparra versata.

In alcuni casi il compratore ha diritto a sorpassare gli altri creditori.

Nota: la maggior parte delle tutele ha luogo se il contratto definitivo viene trascritto entro un anno dalla data fissata come conclusione, o comunque entro 3 anni dalla trascrizione del preliminare.

Quando trascrivere il preliminare

La trascrizione del preliminare conviene quando il compratore vuole avere una tutela in più, ad esempio tutelandosi dal fallimento del venditore.

Quindi, nel caso in cui il lasso di tempo tra il preliminare e la compravendita immobiliare sia alto, come nel caso in cui si stia comprando casa dal costruttore, è il caso di trascrivere il preliminare d’acquisto. In quest’ultimo caso, bisogna anche considerare che quando il venditore è un imprenditore, potrebbe fallire, e quindi è meglio tutelarsi con la trascrizione del preliminare.

Oppure, conviene trascrivere quando l’importo della caparra o acconto è alto.